5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额(é)，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现京东是谁的老板是谁为库存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的(de)开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国(guó)企京东是谁的老板是谁(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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