5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面(miàn)积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产(c华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思hǎn)租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中(zhōng)长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明显改善(shàn)华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思的房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着(zhe)一(yī)些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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