饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòn科长相当于什么级别？: 24px;'>科长相当于什么级别？g)交易(yì)当(dāng)事人负(fù)担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确(què)经纪(jì)服务(wù)内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介(jiè)居间(jiān)成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业(yè)性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利(lì)用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要(yào)的(de)收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的(de)相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服务行业(yè)关注最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)上，两部门在(zài)此(cǐ)科长相当于什么级别？次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的(de)收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅(jǐn)需在(zài)服务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算(suàn)出合(hé)适的(de)中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应(yīng)当(dāng)在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服务(wù)项(xiàng)目(mù)和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明(míng)显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门(mén)会(huì)同(tóng)有(yǒu)关(guān)部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规(guī)的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来(lái)收(shōu)费就不同(tóng)，各家(jiā)收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规(guī)范化，有(yǒu)利(lì)于(yú)行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影(yǐng)响，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行业的(de)专业性(xìng)提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上下(xià)家各支(zhī)付一半的(de)中介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市(shì)的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其(qí)视(shì)为(wèi)向购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两部门提(tí)出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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