万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转(珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北(běi)京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的(de)国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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