文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目(mù)获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭(píng兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗)验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一(yī)大(dà)特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分(fēn)房制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的(de)具(jù)体办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担(dān)任何责(zé)任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得(dé)由政府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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