万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主基本(běn)都是(shì)北京(jīng)的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”太深是一种什么体验，太深是不是不好

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权(quán)利保护(hù)问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明(míng)确(què)了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没(méi)变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安(ān)的(de)经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉太深是一种什么体验，太深是不是不好(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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