近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势(shì)的关(guān)键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的)的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动(dòng)的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资(zī)产可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额(é)与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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