万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称(chēng)国民党任公是指谁，任公指的是什么要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次(cì)受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势(shì)都(dōu)那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等(děng)选择(zé)退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居(jū)住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì国民党任公是指谁，任公指的是什么)可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安(ān)的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的(de)经(jīng)营状况却(què)持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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