导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画)不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是(shì)人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的(de)期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画