近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些edata title="8209108421682172698000">

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操作是(shì)对(duì)分红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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