导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同房地产市场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数(shù)据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人(rén)均可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发(fā)展带(dài)来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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