5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗)置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似(shì)的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业(yè)富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整(富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗zhěng)的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存(cún)压(yā)力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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