OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的(de)影响仍风味发酵乳是不是酸奶(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人(rén)也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续风味发酵乳是不是酸奶波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目(mù)出(chū)租(zū)率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的(de)投资价(jià)值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复(fù)苏(sū)的(de)步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终(zhōng)还是落(luò)到租金收(shōu)入(rù)受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目的信心(xīn)，预(yù)计(jì)签(qiān)署意(yì)向书(shū)和(hé)合(hé)同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周的(de)时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关(guān)停(tíng)哲(zhé)库(kù)科技消息(xī)的(de)第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工(gōng)智(zhì)能、航(háng)天产业、信息(xī)技术(shù)等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实(shí)际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通(tōng)过签(qiān)署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在(zài)看到出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单层以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管风味发酵乳是不是酸奶理人(rén)都(dōu)变成(chéng)了一(yī)家(jiā)，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和联(lián)合营销(xiāo)方(fāng)面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高科(kē)目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资(zī)产上市平(píng)台目标的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的(de)发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现基金(jīn)扩容(róng)的第一步(bù)，也(yě)是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可(kě)能(néng)面临(lín)了(le)一(yī)些突发(fā)情(qíng)况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的(de)相比，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心(xīn)。”

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