饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联(lián)合发(fā)布(bù)了关于(yú)规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构存在利用房源客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息(xī)等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业(yè)主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确(què)定经纪(jì)服务收费、严(yán)格(gé)实行(xíng)明码标价(jià)等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来说(shuō)属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用(yòng)信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要的(de)收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪(jì)服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规(guī)范空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同和秩序(xù)整顿，是(shì)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费多(duō)少由各(gè)中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服(fú)务过程中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由(yóu)当(dāng)事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门(mén)采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场监管部门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等(děng)违反价(jià)格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳(nà)入国(guó)家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的(de)经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具(jù)体认定其中的(de)细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改(gǎi)善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有利(lì)于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各(gè)支(zhī)付(fù)一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这样(yàng)的(de)情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情(q空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同íng)况(kuàng)，一(yī)些房产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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