文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么(me)来的(de)？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)中国有多少万大军，中国多少万兵力有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在(zài)国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等能(néng)力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基(jī)础等城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不(bù)再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居(jū)住水平，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的(de)资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后(hòu)签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措(中国有多少万大军，中国多少万兵力cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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