导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗p>

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗)品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入(rù)地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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