饱受争(zhēng)议(yì)的(de)二手房(fáng)交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监(jiān)管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布(bù)了关于(yú)规(guī)范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见。意见提(tí)及(日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕jí)，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务内容、合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以(yǐ)北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策(cè)研究中心首席研(yán)究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对(duì)居(jū)民来说属于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来(lái)完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不对称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易(yì)过程中存(cún)在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交(jiāo)易行为及其(qí)主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题(tí)成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合(hé)房(fáng)屋价值(zhí)及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道(dào)，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构提供(gōng)的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场平(píng)均(jūn)水平(píng)的(de)房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部(bù)门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门(mén)提(tí)出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑(qí)麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房(fáng)者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担(dān)。即(jí)使一些(xiē)房(fáng)东愿日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收(shō日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕u)费的行(xíng)为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操(cāo)作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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