5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业也出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去(qù)了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜股股东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温(修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜wēn)，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期(q修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜ī)的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察(chá)国(guó)企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要(yào)多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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