文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fá连云港灌南邮编号是多少ng)者(zhě)的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不少国家(jiā)存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍连云港灌南邮编号是多少英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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