5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经过去了(le)琪琪格蒙语什么意思，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有(yǒu)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本(běn)保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于琪琪格蒙语什么意思调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第(dì)三琪琪格蒙语什么意思季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待(dài)它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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