导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(t琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗íng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的(de)不(bù)便和安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗kuò)张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于(yú)人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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