近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金收益浙k是浙江哪个城市的，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级(jí)副总浙k是浙江哪个城市的(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位基金份(fèn)额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资(zī)产可以更多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项目的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也(yě)称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 浙k是浙江哪个城市的