导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区(qū)域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.038码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少2套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人口(kǒu)和省际(jì)流(liú)动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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