5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的(de)房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是(shì)一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长(李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客(kè)观(guān)地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶