万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分(fēn)价款的(de)商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时话说三遍淡如水下一句是什么意思，话说三遍淡如水下一句是什么成语有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套(tào)300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足球俱乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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