文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持(chí)当期三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过(guò)长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住房市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的(de)项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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