文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中国古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花(huā)古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一(y古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么ī)次性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么(me)是定金(jīn)保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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