导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(s其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音hù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年(nián)是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

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　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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