5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是(跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗shì)招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗18亿(yì)平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额(é)持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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