导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房junk food 可数吗，junk food是单数还是复数，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上(sjunk food 可数吗，junk food是单数还是复数hàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的(de)新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能(néng)完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的(de)住宅市场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和(hé)英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会议明确(què)指出(chū)支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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