导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房(fá农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的ng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调(diào)查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。<农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的/p>

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的(de)租(zū)赁与置业(yè)需(xū)求。

　农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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