万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了(le)唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀(zhōng)赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善其身？

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