文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预(yù)售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(é十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思r)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的(de)住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大(dà)型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融(十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷(dài)款十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了(le)统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资(zī)金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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