文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的(de)是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期不能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期结束后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程