万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实(shí)了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最大(dà)的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商(shāng)，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的(de)融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深(s独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义hēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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