万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大(dà)的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他(tā)债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中国信达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之(zhī)路并日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业务(wù)，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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