文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的(de)本(běn)质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几(家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定了(le)开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利并没(méi)有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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