5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的(de)公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单(d将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物ān)：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清的(de)过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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