万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业(yè)主的(de)维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的(de)高(gāo)端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗可以(yǐ)适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良(liáng)债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗>

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京的(de)第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦(lún)落(luò)到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国(guó)安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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