近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)RE长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名ITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的(de)投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影(y长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名ǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名rong>特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了(le)投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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