OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设(shè)施(shī)资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租的(de)可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务科技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避(bì)的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这(zhè)就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明(míng)会(huì)中管(guǎn)理人就相关事(shì)项(xiàng)进行了(le)解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应对(duì)哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户(hù)还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户(hù)，足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务之前的(de)空置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次项目(mù)的大租(zū)户退(tuì)租正好发(fā)生(shēng)在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看到出租(zū)率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异(yì)化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单(dān)层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的(de)管理人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能面(miàn)临了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年(nián)建设(shè)发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所有负(fù)面影响，维持(chí)预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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