导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七次人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市二韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动(dòng)调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单(dān)局(jú)限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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