5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营(yíng)能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(sh韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗ǐ)没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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