近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解(jiě)资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实(shí)际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业资(zī)的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误(wù)认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额(é)包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述(shù)负(fù)责人也称。

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