文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预(yù)售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(ló酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的u)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不(bù)再(zài)适用于(yú)当时(shí)的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合(酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而(ér)言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提(tí)高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立(lì)的(de)合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力或(huò)短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是(shì)，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过(guò)去房(fán酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的g)地产大开发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一(yī)般为(wèi)合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的