OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张江光大园项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因(yīn)此(cǐ)导致二(èr)级市(shì)场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于(yú)风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一(yī)定(d保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次ìng)释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是(shì)已经(jīng)完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年(ni保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次án)整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一(yī)定(dìng)的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市场价(jià)格出(chū)现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信心得到(dào)了(le)一定(dìng)提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到(dào)三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负(fù)责人坦(tǎn)言，事(shì)发(fā)突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时(shí)间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍(shào)说(shuō)，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然(rán)收了(le)三个月(yuè)履约(yuē)保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区(qū)域的(de)张江光大园项目一(yī)季(jì)度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化(huà)运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租(zū)和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退租正好发(fā)生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入了一(yī)些储(chǔ)备(bèi)租户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦(shà)多是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成(chéng)新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物(wù)业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会(huì)根据(jù)自身需求和预(yù)算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了(le)一(yī)些突发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非(fēi)常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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