文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一(yī)当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了(le)房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品房(fáng当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍)买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本(běn)适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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