万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学(xué)区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以联(lián)合(hé)起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款规定。<情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说/p>

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xín情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说g)列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京当年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的(de)目光，放(fàng)到了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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