5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已告别(bié)住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度(dù)提升的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuá模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗n)等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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