OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目(mù)前(qián)随着二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是(shì)已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭(dào)租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益(yì)人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下(xià)降(jiàng)事项，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了(le)解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团队表哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭示(shì)了(le)对张江光大园(yuán)项目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上(shàng)述公告(gào)引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实(shí)际租(zū)户(hù)需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的(de)空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况(kuàng)没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备(bèi)租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼(lóu)的(de)成(chéng)新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵(guì)一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理人都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在(zài)资源共享和联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述负(fù)责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一(yī)些其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平(píng)台(tái)和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常(cháng)小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解(jiě)当前突发事件的(de)所有负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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